Жизнь прекрасна!
Русский
English
 

GlamouRealty



Недвижимость США

Американский рынок недвижимости имеет репутацию одного из самых стабильных и безопасных в мире. Однако, он тоже подвержен разного рода колебаниям – и сейчас находится на нисходящей стадии.


Вследствие политики Федерального банка, понижавшего процентную ставку начиная с 2001 года, уменьшилась и процентная ставка по ипотечным кредитам. В результате – повысилась и покупательная способность населения на рынке недвижимости. И если в деревне и небольших городах это привело лишь к улучшению жилищных условий, то в мегаполисах стал «надуваться» т.н. «мыльный пузырь»: все повышающийся спрос при невозможности существенной дальнейшей застройки (плюс приобретения жилья с целью инвестиций) привел к росту цен на недвижимость почти на 60 %.


Появились и «альтернативные» схемы ипотечного кредитования. Вместо классических первого взноса, 30-ти лет и фиксированного постоянного процента банки стали предлагать кредиты с «плавающим» процентом и крайне низкими выплатами банку в первые два года (от 1%). Далее процентная ставка заметно растет. К тому же, если пользователь оказывается не в состоянии выплачивать эти возросшие проценты, ему предлагается рефинансировать их за счет нового кредита (т.н. схема «2+28»).


Все это создало атмосферу ажиотажа и паники вокруг рынка недвижимости. Ажиотажа – потому, что появилось ощущение возможности оказаться в существенном выигрыше от сделок с все возрастающей в цене недвижимостью, и паники – потому, что можно не успеть это сделать, да и риск подобного рода предприятий неоднократно описывался специалистами.


Помимо всего прочего, ажиотаж на рынке недвижимости привел к росту инфляции. Чтобы его остановить, Федеральный банк начал повышать процентные ставки. При сохранившемся без изменений уровне зарплат спрос на недвижимость начал падать, цены тоже пошли вниз (на данный момент – не очень сильно, около 20%), и вот уже дома, еще пару лет назад раскупавшиеся как горячие пирожки в базарный день, ищут своего покупателя месяцами.


 В ближайшие несколько лет специалисты предвещают дальнейшее падение цен на рынке недвижимости США. Более долгосрочные прогнозы рознятся. По мнению оптимистов, затем последует очередной циклический подъем, пессимисты же предрекают глубокий кризис для всей экономики США, вызванный в первую очередь существенным недополучением всей финансовой системой тех средств (всего по подсчетам специалистов ок. 9 млд. $), которые не смогут выплатить разорившиеся домовладельцы по кредитам своим банкам.
 В любом случае, инвестировать в недвижимость в США в настоящее время – рискованное предприятие. Но кто не рискует – тот не пьет шампанского. Ведь нельзя забывать, что экономика этой страны – одна из самых стабильных в мире. К тому же, отдельный сегмент на рынке недвижимости – luxury, очень дорогого жилья – практически не подвержен подобного рода колебаниям: богатые люди богаты всегда.
Если Вы все же решились играть в эту игру – в первую очередь нужно определиться с типом недвижимости, которую Вы приобретете. Вариантов здесь множество: от отдельных домов, ранчо и квартир для личного пользования или сдачи внаем до больших офисных зданий, многоквартирных домов или пустых земельных участков.


 В США существует два основных типа частной недвижимости: single family house – дом на одну семью, в которых проживает большинство жителей штатов и condo – квартира в многоквартирном доме, приобретаемая полностью в собственность – вариант, идеально подходящий для мегаполисов. Condo, при этом, более привлекательна с точки зрения кредитования – первоначальный взнос в случае подобной покупки может быть минимальным.


Цены на дома начинаются примерно от $200 тыс. не в самых плохих районах, ранчо с земельным участком около 5—6 квадратных километров можно купить за $4—5 млн., городские квартиры в городах вроде Денвера от $100 с небольшим тыс.. Верхний предел цен, разумеется, не ограничен. Роскошные пентхаусы в районе Wilsher Corridor в Лос-Анджелесе стоят в районе $9 млн., более скромные condo в тех же домах – от $ 600—700 тыс., в домах «попроще» — от $250 тыс. Средняя стоимость дома на одну семью в Лос-Анджелесе $533 740, в Орландо (одно из наиболее популярный туристических направлений) $265 110, в Майами – $371 660.
Ограничений на владение недвижимостью иностранцами практически не имеется, зарубежный инвестор может владеть недвижимостью в США как частное лицо или на правах зарегистрированного юридического лица (корпорации, товарищества, компании с ограниченной ответственностью).


С точки зрения системы налогообложения, недвижимость в США подразделяется на несколько видов:

  1. Недвижимость, которая приобретена в качестве инвестиций или для увеличения доходов (Real Estate held for investment or for Production of Income).
  2. Недвижимость, используемая в торговле и бизнесе (Real Estate held for Trade or Business).
  3. Недвижимость для персонального проживания (Real Estate held as Personal Residence).
  4. Недвижимость, которая приобретается для продажи клиентам (Real Estate help primarily for Sale to Customers).


Соответственно, налоги в каждом случае рассчитываются по-разному. Разумеется, недвижимость для личного проживания пользуется наибольшими налоговыми льготами.


Каждый штат имеет свою систему налогообложения, сумма выплат рассчитывается исходя из стоимости жилья. К примеру, в Калифорнии ежегодный налог, выплачиваемый «в два приёма», составляет 1%, для его калькуляции ежегодная стоимость недвижимости увеличивается на 2%; если она используется для личного проживания, из ее стоимости вычитается $7 000, а на оставшуюся сумму начисляется 1% налога.

Вернуться в раздел